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Aug. 2025
开发商预售商品房时，业主支付首付款后会办理商品房预售合同备案、房屋产权预告登记，如果房屋竣工验收后，业主迟迟不办理按揭贷款、也没有支付房款，开放商考虑到商品房库存积压、地方住建局注销商品房预售合同备案有困难等因素，可能一直没有与业主解除商品房预售合同，预告登记一直在不动产登记中心可查，但也没有变更为正式的不动产登记。
在前述状态下，如果业主被强制执行，法院查封、拍卖了商品房怎么办？开发商有可能要求法院把执行款支付给自己吗？或者能否要求法院判令商品房所有权归属于开发商？
1、我国实行严格的物权法定制度，未经登记，不发生物权设立效力。预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。
《民法典》第209条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”
2、预告登记用于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分，以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。预告登记权人有条件办理不动产登记而没有申请登记的，预告登记失效。
《民法典》第221条第2款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”
3、开发商合法建造商品房，原始取得房屋产权。可以通过举证国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收合格证等材料证明合法建造主体。
《民法典》第231条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第2条第1款规定：“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。”第15条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；”
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第1条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”。
买受人因信任司法拍卖信息，而合法参与拍卖程序并支付了房款的，通常构成善意取得
《民法典》第311条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”
法律文书是移转所有权的方式之一
《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”
《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第14条规定：“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。”
《民事诉讼法》第236条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”
入库案例“2023-17-5-203-049”裁判理由：“在民事执行中，如果案外人对执行标的提出异议的，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条（现为第二百三十四条）的规定，先由执行机构审查并作出裁定，申请执行人或案外人对裁定不服的，可以向执行法院提起债权人异议之诉或者案外人异议之诉。因此，异议之诉必须有申请执行人作为原告或者被告参加诉讼。由于大多数刑事涉财执行案件无申请执行人，如果进入异议之诉，也缺乏相应的诉讼当事人。而对该问题适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条（现为第二百三十二条）的规定，一律通过异议、复议程序审查处理，程序简便、统一。”
海涵律师提醒：1、如果业主在房屋竣工验收后还不办理按揭贷款、不支付房款，开发商应及时催缴房款；2、如果地方住建局不同意注销商品房预售合同备案，可以考虑以诉讼方式解除合同；3、如果在房屋被拍卖前开发商得知相关信息，一定要用书面方式明确向执行法院表达异议；4、如果买受人已经支付拍卖款，鉴于此类纠纷的法律适用较为复杂，需要平衡多方利益，建议寻找有类案办理经验的律师全程代理。
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