深圳地区存在不少“小产权房”，出租人如果向承租人出租小产权房，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，即租赁合同属于无效合同。

疫情过后，随着各行各业逐渐复工，房屋租赁合同纠纷案件逐渐涌现。在问题爆发后，很多出租人及承租人发现，租赁关系存在这些“坑”，如果没有提前在租赁合同中进行规避，会留下不少隐患。

许多租赁期限较长的房屋租赁合同中，出租人为了能够促成签约，常常会在合同中约定免租期条款。如果承租人在享受免租期待遇后，又提前退租，出租人要如何保障自己的权利？ 

⊙ 海涵律师建议，在签署房屋租赁合同时，如果合同中约定了“免租期”，可以同时约定，如果承租人违约提前退租的，应当补缴免租期租金。

实践中，也经常发生租赁合同解除后，承租人迟迟不搬离的情况。

⊙ 海涵律师建议，遇到这种情况，出租人应向承租人发送《限期搬离告知书》，在该告知书中告知承租方如果继续占用房屋，需要按照一定标准支付房屋占有使用费。同时，建议出租人在租赁合同约定好房屋占有使用费的标准，便于出租人主张房屋占有使用费。

最高院发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，文件规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”因此，在疫情期间发生承租人逾期交租的，出租人应先识别承租人是否属于受疫情影响较大的行业。

⊙ 如果承租人并未因疫情收入锐减，出租人可要求承租人依约支付租金并追究违约责任；

⊙ 若承租人确受疫情影响较大，出租人可先与承租人协商降低租金，要求承租人按照新的租金标准继续履行合同，同时可约定经济效益转好之后按照原租金标准支付租金。

⊙ 如果在降低租金后，承租人仍然逾期交租的，出租人可以主张违约金并按照合同约定解除合同。

深圳地区存在不少“小产权房”，出租人如果向承租人出租小产权房，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，即租赁合同属于无效合同。 

※ 租赁合同无效，将直接导致合同中关于“滞纳金”、“押金”等违约责任的约定也无效。此时，如果承租人违约提前退租或者逾期交纳租金的，出租人无法按照租赁合同的约定向承租人主张违约责任。 

⊙ 因此，在签订租赁合同时，双方应完善租赁合同条款内容，确保在发生纠纷后，双方可依照租赁合同约定解决纠纷，提高解决问题的效率。