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July. 2025
在商业活动中，租赁与抵押是企业资产运营的两大常见场景：企业可能作为承租人租赁厂房、写字楼开展经营，也可能作为抵押人以自有房产融资，甚至作为抵押权人（如金融机构）通过抵押担保降低信贷风险。
然而，当“租赁”与“抵押”相遇，一场“权利赛跑”便悄然展开——若租赁权与抵押权的设立顺序不同，法律后果可能天差地别，稍有不慎便可能引发纠纷，甚至影响企业正常经营。
租赁权与抵押权的冲突，本质是“物的用益”与“物的担保”的对抗。法律对二者的保护并非绝对，而是通过“权利设立时间”与“登记公示”两大核心规则，构建了一套清晰的“顺位逻辑”。
根据《民法典》第405条、第412条及相关司法解释，租赁权与抵押权的对抗关系可概括为两句话：
1、“先押后租”：租赁权不得对抗抵押权。若抵押登记早于租赁合同（即“先押后租”），抵押权设立时，抵押物的交换价值已被锁定，后续设立的租赁权不得损害抵押权的实现。此时，抵押权人可在条件成就时要求承租人腾退，或通过“涤除租赁权”后拍卖抵押物。
2、“先租后押”：租赁权可对抗抵押权。若租赁关系在抵押登记前已成立（需满足“签订合法合同+实际占有使用”），则租赁权具有“物权化”属性，可对抗抵押权。即使抵押物被拍卖，承租人仍可在租赁期内继续使用（“买卖不破租赁”）。
实践中，抵押权人常通过“收取租金”实现债权。但这一权利并非“自动生效”，需满足以下条件：
1、抵押物已被法院查封。根据《民法典》第412条，抵押权人仅能收取“抵押财产被扣押后”的租金。对不动产而言，法院查封（包括“活封”）可视为“扣押”。
2、已通知承租人。抵押权人需向承租人发送书面通知，告知租金应支付至法院执行账户，否则承租人向原出租人支付的租金仍有效。
3、租金属于法定孳息。仅限房屋租金等直接收益，物业费、水电费等间接费用由承租人自行承担。
法律虽明确“先押后租”的租赁权不得对抗抵押权，但并非“一刀切”。若租赁关系合理（如短期、市场价等），且不影响抵押物拍卖价值，法院可能允许“带租拍卖”，平衡各方利益；反之，若长期低价租约（如“20年1元租金”等类似情形）明显损害抵押权，法院将可能直接“涤除租赁权”后拍卖。
2022年深圳某金融机构（抵押权人）与科技公司（抵押人）的纠纷，是“先押后租”冲突的典型样本。
2019年，科技公司以名下工业厂房向某银行抵押借款5000万元，并办理抵押登记；2020年，科技公司将厂房出租给贸易公司（承租人），租期10年，年租金200万元（市场价约250万元）；2022年，科技公司因经营不善逾期还款，银行起诉并申请查封厂房，同时要求贸易公司将租金支付至法院账户。
贸易公司抗辩：“租赁合同合法有效，且已支付首年租金，银行无权收取后续租金。”银行则主张：“抵押登记早于租赁，租金应优先清偿债务。”
法院经审理认定：
1、权利顺位：抵押登记（2019年）早于租赁（2020年），符合“先押后租”，租赁权不得对抗抵押权；
2、租金收取条件：厂房已被法院查封（2022年），银行已书面通知承租人，符合《民法典》第412条；
3、租赁合理性：年租金低于市场价20%，虽无明显恶意，但长期租约（10年）可能降低拍卖价值，故支持银行“提取租金偿还债务”的请求。
最终，法院裁定贸易公司将后续租金直接支付至执行账户，优先清偿银行债权。
本案揭示了三个关键结论：
1、租赁权的“时间优势”是对抗抵押权的唯一“护身符”，签约前核查抵押登记（可通过“不动产登记中心”官网查询）是承租人的首要义务；
2、抵押权人需主动“激活”租金收取权——仅查封不够，必须向承租人发送书面通知；
3、法院对“合理租约”的判断更关注“是否实质影响抵押物价值”，而非单纯“是否低价”。
基于实务场景，租赁与抵押的冲突可分为三类，企业需针对性应对：
类型一：承租人“先租后押”——如何保住租赁权？
1、风险点：若出租人事后将房产抵押，承租人可能因“抵押人未告知”陷入被动。
2、操作建议：
（1）签约时要求出租人书面承诺“房产无抵押”，并在合同中约定“若因抵押导致解约，出租人需赔偿装修损失、搬迁费”；
（2）实际占有房屋后，及时办理租赁备案（部分城市要求），或通过水电费、物业费单据证明“实际占有”，强化租赁权的“物权化”属性；
（3）若发现房产被抵押，立即向抵押权人书面声明“租赁权早于抵押”，并提交合同、占有证明等材料，避免被直接要求腾退。
类型二：抵押权人“先押后租”——如何确保债权实现？
1、风险点：抵押人可能通过“倒签租约”虚构长期租赁，阻碍抵押权实现。
2、操作建议：
（1）抵押前尽调：实地核查房屋占有状态，要求抵押人书面声明“无租赁”，并通过“国家企业信用信息公示系统”核查承租人（如有）的成立时间是否早于抵押；
（2）抵押后监控：定期巡查抵押物，若发现新租赁关系，立即要求抵押人解除租约或取得承租人“放弃对抗抵押权”的书面承诺；
（3）查封后行动：申请法院查封时同步向承租人发送通知，明确租金支付路径（法院账户），并在执行阶段申请“涤除租赁权”（若租约显著损害价值）。
类型三：查封后的租金争议——如何避免“钱房两空”？
1、风险点：承租人可能因未收到通知，继续向原出租人支付租金，导致被抵押权人要求重复支付。
2、操作建议：
（1）承租人：收到法院或抵押权人通知后，立即停止向原出租人支付租金，改为向法院账户支付，并保留转账凭证；若未收到通知，需通过司法服务热线电话核实查封状态，避免“误付”；
（2）抵押权人：通知需明确“查封事实、收款账户、法律后果”，并通过邮寄（留存底单）或现场签收（录像）确保送达；若承租人拒绝配合，可申请法院强制扣划，并对承租人处以罚款。
租赁与抵押的“权利赛跑”，本质是一场“时间与登记”的博弈。对企业而言，无论是作为承租人、抵押人还是抵押权人，关键在于“事前防范”：签约前查登记、合同中明权责、纠纷时留证据。唯有如此，才能在法律框架内最大化保护自身权益，避免因“权利冲突”影响正常经营，必要时咨询专业法律意见。
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