7月15日深圳市出台最严房屋限购令，许多人一觉醒来，发现突然失去了买房资格。不满足购房资格的人往往会考虑借用他人的名义购房以规避限购政策，更加催生了“借名买房”的现象。那借名购房是否合法？借名购房会存在哪些法律风险？如何降低风险？让我们一探究竟吧！

⊙ 1.深户3年且连续3年个税或社保，非深户5年社保或个税；
⊙ 2.夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；
⊙ 3.首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普遍住宅首付50%，非普遍住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普遍住宅80%；
⊙ 4.转让增值税从2年免变5年才免；
⊙ 5.新增豪宅线750万；

2010年3月6日，芦某二因不符合当地购房资格，借芦某一名义购买位于海南省澄迈县住房一套，付款方式为银行按揭贷款支付。安阳市人民法院在执行刘某诉芦某一民间借贷纠纷一案中，裁定查封被执行人芦某一名下该套住房，芦某二向安阳市人民法院就该套房屋提出书面执行异议，称系案涉房产实际出资人及真实权利人。法院判决驳回其诉讼请求。 

⊙ 法院认为：在执行异议之诉案件中，借名登记约定不得对抗善意的申请执行人，案外人主张涉案房屋所有权，请求停止对房屋的强制执行时，应当驳回其诉讼请求。

最终芦某二以败诉告终。

⊙ 风险点一：借名买房合同可能被认定为无效

若只是为了规避限购政策或获得更多税收优惠而采取借名买房，在司法实践中通常被认为并未违反国家强制性法规或损害到国家、集体及他人利益，不影响合同之效力。但若双方签订的代持协议中确实损害到第三人、集体甚至是国家利益，或是违反法律法规强制性规定，该协议也有被认定为无效的风险。若借用的是经济适用房的购房者资格，损害社会公共利益，则会被认定为无效。

⊙ 风险点二：双方在合同中关于房屋所有权归属的约定只对内部有效，无法产生对外效力。

受物权公示制度的影响，实际出资人与出名人虽然有合同的制约，但是该合同却不具有物权效力，也不发生物权变动。我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。换言之，就是该合同只能约束该协议的双方，一旦出现合同以外的善意第三人，该合同的内容不对善意第三人产生约束力、排他性。因此对于借名人来说依旧存在不小的法律风险 

⊙ 风险点三：因限购政策，借名人承担房屋不能过户到其名下的风险

在司法实践中，即使借名人与出名人签订的购房协议有效，但因违反限购政策，法院一般不会判决出名人协助借名人办理变更登记。借名人在不满足当地购房条件时，请求法院判令出名者协助其办理过户手续的，法院不予支持，只有当借名者起诉时满足当地购房条件时，才有可能得到支持。

⊙ 风险点四：房屋被法院强制执行，借名人无法追回

因出名人的原因，房屋被法院强制执行，借名人若以案外人的身份对法院的查封、拍卖、执行提出执行异议之诉时，法院一般以认为:“案外人以借名买房为由，主张涉案房屋所有权，提起执行异议之诉，请求停止对房屋的强制执行时，应当驳回其诉讼请求。”正如上述案例中芦某二最终以败诉告终。

⊙ 风险点五：房屋被出名人转让或被继承，借名人无法追回
房屋被登记在出名人名下，出名人对该房屋的处分为有权处分。
出名人擅自将房屋出售给不知情的善意第三人，该善意第三人有权取得该房屋所有权，借名者只能向出名者主张违约责任，而无法追回该房屋。出名人去世后，其继承人对借名购房不知情或不认可，这种情况下借名人也难以要回该房屋。

1. 签订《房屋所有权归属确认协议》，并约定严格的违约责任。

审判实践中，该协议是认定借名关系成立最核心的基本要件。借名者可在协议中针对权利登记人的违约行为（包括将房屋转让、赠与、抵押、拒绝过户等）严格约定违约责任。在出名人违反合同约定时，即使不能追回该房屋，也能就该协议向出名人主张违约责任。

2. 借名人应为实际出资人并履行了相应出资，且所有出资尽量通过银行转账支付，并保留相关转账凭证。

3. 房屋应由借名人实际控制使用。

借名人对房屋实际控制或对房屋进行出租取得收益，也是认定出名人与借名人买房关系成立的重要因素。 

4. 保留所有与房屋有关的证据材料，银行转账备注用途

借名人需持有房屋产权证书、购房合同、借名合同、契税发票、房屋物业缴纳费单据、供暖费单据等与房屋有关的原始材料，银行转账应备注用途，避免在发生纠纷时无法证明。

5. 将房屋抵押至借名人名下。

为了防止出名人擅自处分房屋，借名人还可以要求出名人到房屋管理部门就该房屋作抵押登记，由出名人作抵押，将该房屋抵押给借名人。

※ 温馨提示：限购政策系政府出于遏制房价过快上涨损害社会公共利益出台的，是社会公共利益的体现，最高法院、广东省高院也曾多次出台文件，要求各地法院在审判实践中，切实落实住房限购政策。借名买房的风险是不可绝对避免的，购房人在作出该行为前一定要三思而后行！如果说因某种原因一定要这样做，签署一份完善的《房屋所有权归属确认协议》并保留完整的证据是降低风险、减少损失的好办法。 

1.《中华人民共和国合同法》第五十二条 

有下列情形之一的，合同无效：   

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；  

（三）以合法形式掩盖非法目的；  

（四）损害社会公共利益；  

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 

2.《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条 

借他人名义购买房屋，借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。 

3.《中华人民共和国物权法》第九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定 的除外。